Esta ha sido la eterna pregunta que todo inversor se ha planteado alguna vez, ¿Dónde es mejor invertir, en inmuebles o en acciones?
La respuesta a esta pregunta es complicada, ya que depende de con lo que se sienta cómoda cada persona y el nivel de rentabilidad que uno quiera obtener. Pero en este post vamos a ver que tipos de inversiones existen, que rentabilidades se pueden obtener y ventajas e inconvenientes tanto en la inversión inmobiliaria como en la inversión en acciones.
Y para que todo sea más fácil de entender vamos a ver ejemplos de los 2 tipos de inversiones.
Comenzamos con la inversión en inmuebles.
Inversión en Inmuebles
Dentro de la inversión en inmuebles existen 2 categorías principales en función del objetivo que uno tenga.
Los objetivos de la inversión en inmuebles se pueden dividir en 2 tipos: la revalorización o el flujo de caja.
Si se tiene el objetivo de revalorización, lo que se busca es comprar un inmueble y al cabo de un tiempo venderlo por un precio mayor obteniendo así unos beneficios.
En caso de tener el objetivo de cash flow, lo que se busca es comprar un inmueble y alquilarlo con el objetivo de tener unas rentas mensuales.
De esta forma existen 2 formas de invertir en inmuebles:
- Compra venta de inmuebles. En caso de tener el objetivo de revalorización.
- Alquiler de inmuebles. En caso de querer tener unas rentas mensuales.
A su vez estas formas de invertir se pueden aplicar a cualquier tipo de activo inmobiliario como:
- Vivienda
- Locales
- Trasteros
- Naves industriales
Por lo que esto nos da una gran variedad de activos en los que se puede invertir.
En este post nos centraremos solo en los inmuebles de tipo vivienda ya que son los más fáciles de entender.
Compra venta de inmuebles
Dentro de esta estrategia, se pueden encontrar 2 grupos principales:
- Promoción inmobiliaria. En caso de construir la vivienda y luego venderla con beneficio
- Fix and Flip. En caso de comprar una vivienda ya construida, reformarla y luego venderla.
El modo en el que se obtiene beneficio en estos dos, es similar. Lo que se busca es que los costes de construcción, compra, reforma, etc, sean menores que el precio de venta de la vivienda.
Pongamos el caso de un fix and flip. Supongamos que compramos una casa por 100.000 dólares y dado que está en mal estado o desactualizada, decidimos reformarla por 20.000 dólares. Dado que ahora, tras la reforma, el inmuebles está mejor, es razonable venderlo por un precio mayor, por ejemplo de 150.000 dólares. De esta forma se obtendría un beneficio total de 30.000 dólares.
Es el negocio estándar de compro algo, lo mejoro y lo vendo por un precio mayor.
Alquiler de inmuebles
Dentro del alquiler de inmuebles existen diferentes tipos de alquileres como pueden ser:
Alquiler tradicional
Alquiler por habitaciones
Alquiler turístico
Alquiler de trasteros
Alquiler de garajes
Alquiler de naves o locales
Pero como he mencionado antes, en este post solo nos centraremos en el alquiler de viviendas.
- Alquiler tradicional. Consiste en alquilar una vivienda como vivienda habitual de otra persona y es el modelo estándar de alquiler de vivienda
- Alquiler turístico. Consiste en alquilar vivienda de forma turística por Booking, Airbnb o cualquier otra plataforma
- Alquiler por habitaciones. Consiste en alquilar cada habitación de la vivienda a una persona diferente y se comparte baño, salón y cocina.
¿Qué es lo que se busca en el alquiler de inmuebles a nivel inversión? Lo que se busca es que el ingreso por alquiler que se obtenga por el inmueble sea suficiente para pagar todos los gastos de la casa, la hipoteca y que quede un margen de beneficio.
Pongamos un ejemplo para que sea más fácil de entender.
Supongamos que compramos una casa por 100.000 dólares y que tras una pequeña reforma de 3.000 dólares se puede alquilar por 700 dólares al mes. Veamos los números de esta operación y que rentabilidad nos daría.
Lo primero que hay que hacer es calcular todos nuestros gastos, por lo que vamos a suponer estos gastos:
- Comunidad
- Gastos de mantenimiento
- Hipoteca
- Impuestos
- Seguros (Hogar, vida, impago)
Los gastos de la comunidad son los gastos mensuales que se pagan por el mantenimiento de las zonas comunes en caso de vivir en pisos. En caso de ser una casa individual, no existirían gastos de comunidad.
Los gastos de mantenimiento son los gastos debidos al uso de la vivienda, como por ejemplo pintar cada X años, se rompe la lavadora y hay que poner una nueva, se rompe un armario y hay que reponerlo, etc. Estos gastos los vamos a estimar como un 10% de la renta del alquiler.
En cuanto a la hipoteca, normalmente los bancos conceden el 80% de financiación cuando se compra un inmueble por lo que vamos a necesitar 20.000 dólares de capital propio y los restantes 80.000 dólares los vamos a pedir prestados al 3,5% a 30 años. Para ello podemos acceder a un Simulador de Hipoteca para calcular cuál será la cuota que tendremos que pagar.
Los impuestos que hay que pagar suelen ser los impuestos como el IBI y/o el impuestos de basuras.
En cuanto a los seguros, es obligatorio el seguro del hogar y es recomendable tener un seguro de impago en caso de que el inquilino deje de pagar, el cual va a estimar como un 5% de la renta del alquiler. Y a su vez, cuando se adquiere una hipoteca se suele adquirir un seguro de vida sobre el capital del préstamo.
Juntado todos estos conceptos, nos dan los siguientes gastos anuales:
- Comunidad = 50 dólares al mes o 600 dólares anuales
- Gastos de mantenimiento (10% del alquiler) = 700*12*0,1 = 840 dólares anuales
- Hipoteca = 359 dólares al mes o 4.308 dólares al año
- Impuestos = 500 dólares al año
- Seguros (Hogar, vida, impago) = Seguro hogar + Seguro Vida + Seguro impago = 150 + 150 + 700*12*0,1 = 1.140 dólares al año
Todo esto nos da unos gastos totales anuales de 600 + 840 + 4308 + 500 + 1140 = 7388 dólares anuales.
Por el lado de los ingresos, el inmueble nos da una renta de 700*12 = 8.400 dólares anuales.
Todo esto nos da unos beneficios de (Ingresos – Gastos = 8.400 – 7388) 1.012 dólares anuales.
Para saber si esto es una rentabilidad buena o mala hay que compararlo con el capital invertido y en el caso de este ejemplo han sido 20.000 más 3.000 de reforma.
Rentabilidad = Beneficios / Capital invertido * 100 = (1.012 / (20.000 + 3.000)) * 100 = 4,4%
Resumiendo todo este ejemplo, la rentabilidad que se obtiene con la inversión en este inmueble es del 4,4% de rendimiento anual.
¿Esto es mucho o poco rendimiento? Pues depende con lo que lo compares y el riesgo que tenga este inmueble.
En el mundo de las inversiones, la rentabilidad que uno obtiene depende del precio que uno está dispuesto a pagar. Si este inmueble uno es capaz de comprarlo más barato, la rentabilidad que se obtendrá será mayor.
- Si se compra por 90.000, la rentabilidad que se obtendría sería del 6,2%.
- Si se compra por 80.000, la rentabilidad que se obtendría sería del 7,3%.
La pregunta que te tienes que hacer es ¿qué rentabilidad quiero obtener? y en consecuencia ofertar por el precio que te de esa rentabilidad.
Normalmente el mercado se suele mover entre una rentabilidad del 4% al 6%, pero si se busca, se pueden llegar a obtener rentabilidades del 8% hasta el 12%.
Inversión en acciones
Por otro lado tenemos la inversión en acciones, estas les suele gustar menos a las personas ya que a diferencia de un inmuebles, que es tangible, que lo puedes ver y tocar; en las acciones lo que compras es un papel que te dice que posees un porcentaje de la empresa.
Cuando se compran acciones, lo que uno compra es un porcentaje de la empresa y en consecuencia los beneficios que tenga esta. Por lo que si la empresa gana más dinero, el accionista o shareholder ganará más dinero.
Existen muchas formas de inversión como pueden ser:
- Fondos, que pueden ser pasivos o activos
- Inversión en ETFs
- Inversiones en empresas grandes, medianas o pequeñas
- Inversiones que busquen revalorizaciones del precio de una acción
- inversiones que busquen el dividendo
- Inversiones en situaciones especiales como quiebras, spin off, adquisiciones u otras
Puesto que este blog trata principalmente de la inversión en bolsa y hay otros post donde explico la rentabilidad que se puede obtener en bolsa como “¿Cómo alcanzar la libertad financiera mediante la inversión en bolsa?” os remito a este por si quieres saber más.
A modo de resumen, la rentabilidad histórica que ha dado la bolsa suele estar alrededor del 9%, sin embargo se pueden encontrar empresas que son mejor que la media y que pueden crecer al 15% o 20% sostenido a lo largo del tiempo.
Algunos ejemplos de empresas que han crecido más rápido que la media:
- Google (GOOGL), al 17% durante los últimos 10 años
- Equifax Inc. (EFX), al 12% durante los últimos 10 años
- FactSet (FDS), al 15% durante los últimos 10 años
- Louis Vuitton (MC), al 20% durante los últimos 10 años
¿Qué es mejor invertir en inmuebles o en acciones?
La respuesta a esta pregunta depende del nivel de riesgo que uno esté dispuesto a asumir y la rentabilidad que uno quiera obtener.
La ventajas de invertir en bolsa:
- Es un activo líquido, es decir, puedes tener el efectivo de vuelta en un instante
- Se pueden obtener mayores rentabilidades que en la inversión en inmuebles
- Se puede empezar con una baja inversión
Las desventajas de invertir en bolsa:
- Tienes que asumir altas volatilidades
Las ventajas de invertir en inmuebles:
- Es algo tangible y esto le suele dar tranquilidad a las personas.
- Si alquilas inmuebles, tienen rentas mensuales
Las desventajas de invertir en inmuebles:
- No es un activo líquido, por lo que si se quiere vender, se pueden tardar varios meses
- Sueles necesitas pedir deuda y esto es un riesgo añadido
- Necesitas tener un 20% del capital del inmueble para empezar
Si quieres aprender a invertir en bolsa de forma responsable y encontrar esas oportunidades en las que se pueden obtener mayores rentabilidades te invito a que te suscribas al Newsletter, donde aprenderás a crear una cartera de inversión a través del análisis fundamental tanto cuantitativo como cuantitativo.